השלב הראשון הוא ביצוע בדיקות מקדימות בקשר לדירה, לפרויקט, לסביבת הפרויקט ולקבלן.

רק לאחר שנעבור בהצלחה את השלב הראשון נעבור לשלב השני – ביצוע בדיקות משפטיות בקשר לפרויקט ו-גיבוש הסכם סופי לחתימה עם הקבלן. בשלב זה יש לפנות אל עורך דין מקרקעין על מנת שיבצע בדיקות משפטיות בקשר לפרויקט ולאחר מכן ינהל מו"מ עם עורך דינו של הקבלן לצורך גיבוש טיוטת הסכם סופית לחתימה. יש לציין כי טיוטת ההסכם הראשונית אשר תועבר על-ידי הקבלן לרוכש הינה טיוטת הסכם דרקונית הכוללת עשרות עמודים והנוטה לטובת הקבלן באופן חד משמעי ולעיתים אינה תואמת את שסוכם בין הרוכש לקבלן.

השלב השלישי הוא השלב שבין מועד חתימת ההסכם ועד לקבלת הדירה, לרוב מדובר בפרק זמן רב בו מתרחשים דברים רבים כגון: בניית הפרויקט והדירה על-ידי הקבלן ו/או מי מטעמו, העברת תשלומים לקבלן, הנפקת בטוחות לרוכש ו-כד'.

השלב הרביעי והאחרון הוא שלב מסירת הדירה לרוכש – יש לוודא כי הקבלן עמד בהתחייבויותיו ומסר לרוכש את הדירה והצמוד לה (חניה, מחסן ו-כד') בהתאם להוראות ההסכם והמפרט הטכני.

חשוב להדגיש כי בהתאם להוראות החוק, קבלן יכול לדרוש מ-רוכש להשתתף עמו בתשלום הוצאות משפטיות בקשר לרישום הזכויות בדירה על-שם הרוכש בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ או חצי אחוז מסכום העסקה (לפי הנמוך).

לכן נוצר מצב שרוכשים משלמים שכר-טרחה לעורך הדין של הקבלן לצורך רישום הזכויות בדירה בלבד על-שמם, ומשכך רוכשים רבים טועים לחשוב כי לאור העובדה ששילמו שכר-טרחה לעורך דין הקבלן לצורך רישום הזכויות כאמור כי אז הם מיוצגים על-ידי אותו עורך הדין (דבר שאינו נכון – עורך הדין מייצג את הקבלן בלבד!!!) ולפיכך אינם שוכרים שירותיו של עורך דין מקרקעין מטעמם אשר ילווה אותם בכל שלבי העסקה.

לאור מורכבות עסקאות רכישת דירה מקבלן מומלץ כפליים לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין אשר ילווה את הרוכש דירה חדשה מקבלן החל מהשלב הראשון ועד לקבלת הדירה בהתאם להסכם וילווה את הרוכש בסיטואציות שונות אליהם עלול להיקלע כגון: הפרת הסכם מצד הקבלן, איחור במועד מסירת הדירה, אי קבלת ערבויות בהתאם לחוק ו-כד'.

שלב ראשון – ביצוע בדיקות מקדימות

אחרי שהיינו במשרד המכירות, ושמענו מסוכן המכירות כי מיקום הפרויקט הוא הטוב ביותר באזור, וכי מדובר בקבלן אשר בונה דירות ברמה הגבוהה ביותר, יש לבצע מספר בדיקות באופן עצמאי ו/או באמצעות אנשי מקצוע וזאת מבלי להסתמך על שהוצג על-ידי סוכן המכירות שמטרתו לשווק ולמכור דירות בפרויקט.

"בקשת רכישה" – חשוב להדגיש כי חברות רבות אשר מזהות כי אדם מגלה עניין בדירה מסוימת, מבקשות מ-המתעניין לחתום על טופס הקרוי בשמות שונים כגון – "בקשת רכישה" וזאת בטענה כי החברה תסכים לשמור את הדירה לרוכש ותפסיק לשווקה בכפוף לחתימת הרוכש על הבקשה.

בבקשת הרכישה מצוינים נתונים כללים בקשר לדירה (סוג דירה, הצמדות, מחיר ו-כד') כאשר רק הרוכש חתום על המסמך וזאת בטרם קבל ייעוץ משפטי.

יתכן מצב כי לאחר החתימה על הבקשה יפנה רוכש לקבלת ייעוץ משפטי ולאחר שיבין את המצב המשפטי בפרויקט יחליט שאינו מעוניין ברכישת הדירה, אך ברגע שהחברה חותמת על בקשת הרכישה היא יכולה לטעון שיש הסכם מחייב בין הצדדים.

עניין נוסף הוא כי על רוכש לשאת בתשלום מס רכישה תוך 60 ימים ממועד רכישת זכות במקרקעין.

יש לראות בחתימה על הבקשה כרכישת זכות במקרקעין ומשכך על המתעניין יהא לשאת בתשלום מס רכישה תוך 60 ימים ממועד החתימה על הבקשה ובמידה ולא ישלם את מס הרכישה כאמור יחולו עליו קנסות בגין איחור בתשלום המס.

אשר על כן, אין לחתום על כל מסמך בשלב זה בטרם פניתם אל עורך דין מקרקעין מטעמכם לצורך קבלת ייעוץ משפטי.

בדיקת הדירה והמפרט הטכני

הקבלן מתחייב לבנות ולמסור לקונה את הדירה בהתאם לתסריט דירה ולמפרט הטכני אשר יש לצרפם כנספחים להסכם הרכישה.

תסריט הדירה משקף את אחת מן ההתחייבויות העיקרית של הקבלן בעסקה, דהיינו הקבלן מתחייב למסור לרוכש את הדירה בהתאם לתסריט.

לכן יש להבין היטב את התסריט, ורק לאחר שנוודא כי תכנון הדירה לשביעות רצוננו (כיווני אוויר, גודל סלון, חדרים ו-כד') נתקדם לבדיקה הבאה.

מפרט טכני – החוק קובע כי על מוכר דירה חדשה לצרף להסכם הרכישה מפרט טכני מפורט בקשר לדירה.

בשונה מתסריט הדירה שם ניתן לראות תסריט ומידות בלבד, מטרתו של המפרט הטכני לפרט בכתב את כל הפרטים הקשורים בדירה (לרבות האבזור) ומתקניה ובבניין החל מסוג ריצוף בדירה ועד לסוג ומספר מעליות בבניין.

בין היתר יצוין במפרט הטכני שטח הדירה, שטח הצמוד לדירה (מחסן, מרפסת שמש, חניה ו-כד'), האבזור בדירה (סוג מזגן, סוג וגודל מטבח חלונות ו-כד') והחומרים באמצעותם תתבצע הבניה (סוג בטון ו-כד').

לרוב המפרט הראשוני המוצע על-ידי קבלן הינו סטנדרטי ביותר, ולכן מומלץ בשלב זה לפנות אל בעל מקצוע אשר לאחר עיון מעמיק במפרט יעביר התייחסותו והמלצותיו לשדרוג המפרט.

יצוין כי באמצעות מו"מ יעיל אל מול הקבלן בטרם החתימה על ההסכם ניתן לשפר משמעותית את המפרט הטכני דבר השווה ערך לאלפי שקלים (אם לא עשרות אלפי שקלים).

בדיקת הפרויקט

יש לבצע בדיקה בקשר לפרויקט עצמו, בין היתר יש לבדוק האם הפרויקט מיועד למגורים בלבד או שילוב של מגורים ומסחר (במידה ומדובר בפרויקט משולב יש לבצע בדיקה לגבי סוג המסחר המותר, האם משרדים, חנויות, מסעדות ו-כד'), מספר קומות ודירות בבניין, מספר מעליות, מי הקבלן המבצע בפועל, בהקשר זה יצוין כי חברות רבות אינן מבצעות את עבודות הבניה אלא מתקשרות עם קבלן מבצע חיצוני אשר יבצע את העבודות בפרויקט, ולכן יש לבצע בדיקות קפדניות לגבי הקבלן המבצע בפועל ולהתרשם מניסיונו ואיכות עבודתו.

בדיקת סביבת הפרויקט

יש לבדוק את סביבת הפרויקט, ראשית מומלץ לבדוק האם יש גורמים "מרעישים" בסביבת הפרויקט כגון – האם הפרויקט עתיד להיבנות בסמוך לאזור תעשייה, לגנים ציבוריים ו-כד'.

עוד מומלץ לבצע סיור פיזי בקרבת פרויקט, ולהבין את מיקומו המדויק של הפרויקט ביחס לסביבה. כלומר האם בקרבת הפרויקט בתי ספר, גני ילדים, מרכזים מסחריים, מרכזים קהילתיים, נגישות לתחבורה ציבורית ו-כד'.

עוד יצוין כי פרויקטים רבים נבנים בשכונות חדשות, באזורים פתוחים, ובשלב רכישת הדירה לא ברור מה עתיד להיבנות בסמוך לבניין, לכן חשוב לסור אל מחלקת התכנון במועצה המקומית, ולבדוק מה מתוכנן להיבנות בעתיד בסביבת הפרויקט, האם מתוכנן להיבנות ממול הבניין גורד שחקים אשר יחסום את הנוף המרהיב ואת כיווני האוויר או  פארק גדול ומושקע.

בדיקת הקבלן / היזם

יש לבצע בדיקות קפדניות בקשר לקבלן עמו אתם מתכוונים להתקשר בהסכם לרכישת דירה.

חשוב לזכור כי הקבלן הוא הכתובת לכל עניין בקשר לעסקה.

הקבלן מחויב למסור את הדירה בהתאם לתסריט ולמפרט, הוא זה שמחויב למסור את הדירה במועד, הוא זה שמחויב מכח החוק וההסכם לפצות את הרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה, הוא זה שמחויב לתקן ליקויים שיתגלו בדירה בתקופת הבדק והאחריות, ולכן חשוב מאוד בטרם ההתקשרות לבצע בדיקות קפדניות בקשר לקבלן.

אז איך נבדוק את הקבלן ?

• ביקור בפרויקטים דומים – ראשית יש לבקר ולהתרשם מפרויקטים דומים אשר נבנו על-ידי הקבלן. חשוב לבקר בפרויקטים אשר הסתיימו ולא בפרויקטים "בשלבי בניה".
• קבלת פיידבק מרוכשים נוספים – יש ליצור קשר לפחות עם שלושה אנשים אשר רכשו דירה מהקבלן בפרויקטים אחרים וכבר מתגוררים בדירה תקופה. יש לברר עם אותם רוכשים איך התנהל הקבלן בשלבים השונים, כלומר בתקופת הבנייה ולאחר מכן. האם הקבלן עמד בהתחייבויותיו השונות ? האם הקבלן מסר לרוכשים את הדירה כפי שהתחייב (מבחינת גודל, אבזור ו-כד') ? האם הבלן איחר במועד מסירת הדירה ? (במידה והקבלן איחר במועד מסירת הדירה, יש לשאול בכמה זמן איחר והאם הערים קשיים בתשלום פיצויי לרוכשים בגין האיחור), האם התגלו ליקויים בדירה וברכוש המשותף (חשוב לשאול איזה ליקויים התגלו, האם מדובר בליקויים זניחים או מהותיים) ? האם הקבלן תיקן את הליקויים שהתגלו תוך זמן סביר ?

מוניטין של קבלן הולך לפניו לטוב ולרע. לאחר שיחות עם רוכשים שונים תקבלו תמונה כללית בקשר לקבלן. תופתעו לגלות דפוסי התנהגות קבועים, לדוגמה – קבלנים שמאחרים במסירת הדירה באופן קבוע, קבלנים שמסרבים באופן קבוע (בטענות מגוחכות) לשלם פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה ו-כד'.

• מצב משפטי של חברה – באמצעות נסח חברה ניתן לבדוק את סטאטוס חברתו של הקבלן, האם החברה מפרת חוק, האם החברה בהליכי פרוק, האם נכסים ו/או פרויקטים של החברה משועבדים ולטובת מי.
• תביעות נגד קבלן – יש לבדוק האם מתנהלות תביעות נגד הקבלן ובאיזה עניין. אם נגלה כי מתנהלות מספר תביעות נגד הקבלן בנושא מסוים לדוגמה ליקויי בניה, כי אז אמורה להידלק נורה אדומה.

שווי הדירה

באתר רשות המסים ניתן לאתר נתוני עסקאות. בכדי שניתן יהא לנהל מו"מ יעיל אל מול הקבלן, רצוי להכיר את המספרים ונתוני העסקאות בפרויקטים דומים באזור.

כמו כן, מומלץ להזמין משמאי מקרקעין הערכת שווי נכס.

שלב שני – בדיקות משפטיות וגיבוש הסכם סופי לחתימה

אחרי שעברנו בהצלחה את השלב הראשון והחלטנו כי אנו מעוניינים ברכישת הדירה יש לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר ילווה אותנו בכל שלבי העסקה.

ראשית יבדוק עורך הדין כי מבחינה משפטית הכל תקין ורק לאחר מכן יפעל לגיבוש הסכם סופי לחתימה שיגן על הרוכש וישקף את התחייבויות הצדדים בעסקה.

חשוב לציין כי ההסכם הוא שמסדיר את "מערכת היחסים" בין הצדדים, ובמקרה של הפרה או מחלוקת, הוראות ההסכם הן שתכרענה במחלוקת.

כפי שכבר נכתב, טיוטת ההסכם הראשונית אשר תישלח על ידי הקבלן נוטה לטובת הקבלן באופן חד משמעי וכמעט ולא מגנה על הרוכש, ומשכך על עורך הדין מטעם הרוכש לפעול במרץ לתיקון הוראות ההסכם.

בדיקות משפטיות

בטרם כתיבת הערות לטיוטת ההסכם, עורך הדין יבצע בדיקות משפטיות בקשר לפרויקט, בין הבדיקות:

• בעלות בקרקע – יש לבדוק כי הקבלן הוא בעל הזכויות בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט ו/או כי קבל הסכמת הבעלים הרשום לביצוע הפרויקט.
• היתר בניה – הקבלן מחויב לבנות את הפרויקט בהתאם להיתר הבניה והתכניות המאושרות על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ומשכך יש לבדוק את ההיתר ולזהות את הדירה (קומה ו-כד'). במידה ומתקשרים עם קבלן בטרם ניתן היתר בניה לפרויקט כי אז קובע החוק שרוכש ישלם לכל היותר 7% מסכום העסקה וכי הסך ה-נ"ל יוותר בנאמנות אצל עו"ד עד להוצאת היתר.
• רישיון קבלן – יש לבדוק בפנקס הקבלנים כי הקבלן הוא בעל הסיווג המתאים לביצוע העבודות וכי הוא מחזיק ברישיון קבלן בתוקף.
• בטוחה – רוכש דירה חדשה מקבלן המשלם למעלה מ – 7% מסכום העסקה זכאי על-פי חוק לקבל מהקבלן בטוחה להבטחת כספיו, ומשכך חשוב לבדוק איזה בטוחה מן הבטוחות המפורטת בחוק מציע הקבלן (ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש ו-כד').
• אישורי מסים – יש לבדוק האם הקבלן מחזיק בידיו אישור בעניין העדר חובות מתשלום מס שבח ורכוש בקשר לפרויקט.

הסכם הרכישה

וודאו כי הנושאים המפורטים להלן מקבלים התייחסות הולמת בהסכם הרכישה.

הצהרות הקבלן

וודאו כי בהסכם הרכישה מצהיר הקבלן בין היתר כי הוא בעל הידע והניסיון לביצוע פרויקטים מהסוג ה-נ"ל, וכי נכון למועד חתימת הצדדים על ההסכם זכויות הקבלן בפרויקט חופשיות ונקיות מכל שעבוד וכי אין כל צו או הליך של כל צד שלישי כנגד הפסקת ו/או עיכוב הפרויקט.

שינויים בדירה

בהסכם יש לקבוע מנגנון ברור בקשר להזמנת שינויים בדירה על-ידי הרוכש.

מומלץ כי במידה ורוכש מעוניין לבצע שינויים בדירה בטרם קבל את הדירה, כי אז החברה תשלח לו הצעה מפורטת אשר תכלול את סוג העבודות, מחיר העבודות והאם ביצוע השינויים ידחה את מועד מסירת הדירה לידי הרוכש ובכמה זמן.  כאשר רק הזמנה חתומה על-ידי הרוכש תחייבו.

מועד מסירת הדירה

• יש לציין בהסכם הרכישה את מועד מסירת הדירה לידי הרוכש.
• הדירה תימסר לידי הרוכש כשהיא ראויה למגורים, וכשמערכותיה פועלות ותקינות, כאשר לפחות מעלית אחת בבניין פועלת ושמישה, ושיש גישה סבירה אל הדירה ברגל לרבות אל הצמדות הדירה (חניה, מחסן ו-כד') ולאחר שניתן לבניין טופס 4 מאת הרשות המקומית (אישור אכלוס).
• הקבלן לא יהא רשאי להקדים את מועד מסירת הדירה, אלא אם קיבל את אישור הרוכש לכך בכתב.

איחור במועד מסירת הדירה לרוכש

• החוק מאפשר לקבלן לאחר במועד מסירת הדירה לידי הרוכש עד 60 ימים מהמועד החוזי וזאת מבלי לשלם כל פיצוי לרוכש (להלן: "תקופת הגרייס").
• ככל שהקבלן לא ימסור את הדירה לרוכש בתקופת הגרייס כי אז הקונה יהא זכאי לפיצויים מאת הקבלן בגין האיחור לרבות בגין תקופת הגרייס (החודשיים הראשונים לאיחור).
• גובה הפיצוי בגין 8 חודשי האיחור הראשונים – סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.
• גובה הפיצוי בגין החודש ה – 9 לאיחור ואילך – סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25.
• יש לציין כי הפיצויים ישולמו לרוכש בתום כל חודש איחור בעד אותו חודש, וכן הפיצויים בעד תקופת הגרייס ישולמו בתום שישים הימים הראשונים לאיחור.

תשלומים לפי קצב התקדמות בניה

רצוי לקבוע כי התשלומים אשר ישולמו לקבלן בגין הדירה יהיו תשלומים לפי קצב התקדמות בניה. יש מספר יתרונות לביצוע תשלומים לפי קצב התקדמות בניה, כאשר היתרון העיקרי הוא שבכך הקונה מצמצם סיכונים בכך שמונע מצב ששילם את רוב התמורה בגין הדירה כבר בתחילת ההתקשרות, ובמהלך תקופת ההתקשרות עלולים לקרות דברים מהותיים שלא ניתן היה לצפות מראש כגון – הקבלן נקלע לקשיים כלכליים ובעקבות הדבר נעצרה הבנייה בפרויקט, הקבלן הפר את הוראות הסכם ההתקשרות והרוכש מעוניין לתבוע את הקבלן (הליכים משפטיים עלולים להימשך מספר שנים) לכן "בריא" לקבוע תשלומים לפי קצב התקדמות בניה ולמנוע מצב שהקבלן קיבל את רוב הכסף לפני שהשלים את התחייבויותיו.

במקרים מסוימים הוראות החוק אינן מאפשרות לשלם לקבלן בגין הדירה מעבר לסכומים הקבועים בהוראות החוק המפורטים להלן –

40%   ממחיר הדירה – עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה.

 20% ממחיר הדירה –  עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט    

                               משקופים וצנרת מים וחשמל.

 15% ממחיר הדירה –  עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

 15% ממחיר הדירה –  עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10%  ממחיר הדירה –  עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

אי-קיום ההוראות הללו על ידי הקבלן מהווה עברה פלילית.

מכירת הדירה

מסיבות שונות, פעמים רבות חברות מסרבות לרוכש למכור את זכויותיו בדירה לצד שלישי בטרם נמסרה הדירה לידיו, ומשכך יש לקבוע בהסכם מנגנון אשר יאפשר מכירת הדירה לצד שלישי וזאת בטרם נמסרה הדירה לידי הרוכש.

התחייבות לתיקון ליקויים בדירה

הוראות החוק קובעות כי על הקבלן לתקן ליקויים שהתגלו בדירה במשך תקופת הבדק והאחריות. יחד עם זאת יש לקבוע בהסכם מועדים ברורים לתיקון ליקויים מהותיים שיתגלו בדירה.

לדוגמה: "ככל שיתגלה ליקוי בדירה המונע מ-הרוכש לבצע שימוש סביר בדירה כי אז החברה מתחייבת לתקן את הליקוי באופן מיידי ולכל המאוחר תוך 2 ימי עסקים מהמועד שפנה אליה הרוכש".

רישום בית משותף

על החברה חלה האחריות לרשום את הבניין כבית משותף בפנקסי המקרקעין וכן לרשום את הזכויות בדירה על-שם הרוכש.

ברגע שהבניין נרשם כבית משותף בפנקסי המקרקעין כי אז ניתן להוציא באופן עצמאי ופשוט פרטים בקשר לדירה ולבניין ישירות מלשכת רישום המקרקעין (כגון: גודל הדירה, הצמוד לדירה, תסריט הדירה, תקנון הבית המשותף ו-כד').

כל עוד לא נרשם הבניין כבית משותף, כל הפרטים ה-נ"ל מצויים בחברה משכנת מטעם הקבלן, ולכן ככל שהרוכש יהא מעוניין במכירת הדירה, כי אז לצורך ביצוע העסקה יאלץ לזכות בשיתוף פעולה מלא מאת החברה המשכנת שלעיתים אינה משתפת פעולה ואף דורשת שכר טרחה בגין השירותים שיסופקו על-ידה. כך שנוצר מצב שהרוכש תלוי בחברה המשכנת לצורך ביצוע העסקה.

לאור האמור לעיל, חשוב לנקוב בהסכם מועד לרשום הבית המשותף על-ידי החברה וכן לרישום הזכויות בדירה על-שם הרוכש בספרי המקרקעין.

מחיר הדירה

• מחיר סופי – יש לציין בהסכם כי מחיר הדירה הינו מחיר סופי.
• הוצאות נלוות – יש לציין בהסכם כי מחיר הדירה כולל את כל ההוצאות השונות לרבות הוצאות הפיתוח, חיבור הדירה והבניין לתשתיות השונות לרבות חיבור למערכות המים גז וחשמל, רישום הבית המשותף לרבות ההוצאות הכרוכות ברישום כאמור, עמלות שתחולנה בגין הנפקת ערבויות מכר ו-כד'.
• מע"מ – מחיר הדירה כולל מע"מ בשיעורו נכון ליום חתימת הצדדים על ההסכם. ככל שהמע"מ יופחת כי אז מחיר התמורה שטרם שולמה ישתנה בהתאם לשיעור המע"מ החדש.
• מדד תשומות הבנייה – לרוב תשלומי התמורה בעסקה מוצמדים למדד תשומות הבנייה הידוע במועד חתימת הצדדים על ההסכם ועד למועד התשלום בפועל. יש לציין בהסכם כי במידה והקבלן יאחר במועד מסירת הדירה, כי אז ההצמדה לא תחול בתקופת האיחור.

שלב שלישי – תקופת הבניה

בשלב זה יש לפקח ולוודא כי הקבלן עומד בהתחייבויותיו.

בין היתר יש לפקח על קצב התקדמות הבניה, לוודא כי הקבלן מנפיק ערבויות מכר בגין תשלומי התמורה.

במידה והוזמנו שינויים בדירה יש לוודא כי הקבלן פועל בהתאם למנגנון הזמנת שינויים בדירה כפי שנקבע בהסכם וכי השינויים שבוצעו על-ידי הקבלן לשביעות רצון הרוכש.

כמו כן, במידה והקבלן צפוי לאחר במועד מסירת הדירה כי אז יש לדרוש מועד מסירה חדש ובשלב שלאחר האיחור את תשלום הפיצוי בגין האיחור במסירה.

שלב רביעי ואחרון – מסירת הדירה

פרטיכל מסירה

נהוג כי לקראת מסירת הדירה לידי הרוכש, מזמנת החברה את הרוכש לדירה לצורך ביצוע פרטיכל מסירה ראשוני.

במסגרת הסיור בדירה, יציג נציג מטעם החברה לרוכש את הדירה והצמוד לה, וכי הצדדים ירשמו בפרטיכל את רשימת הליקויים שנמצאו בדירה (ככל שנמצאו).

לאחר ביצוע פרטיכל מסירה ראשוני, החברה תתקן את הליקויים, ותזמן בשנית את הרוכש לדירה לצורך מסירת הדירה לידיו ולבצוע פרטיכל מסירה סופי במסגרתו החברה תדרוש מ-הרוכש לחתום על פרטיכל מסירה סופי שם יכתב כי הדירה נמסרה לרוכש בהתאם להוראות ההסכם, כשכל מערכותיה תקינות ושהוא מוותר על כל טענה כלפי החברה בעניין זה.

חשוב לציין כי מומלץ להגיע הן לפרטיכל המסירה הראשוני והן לפרטיכל המסירה הסופי בליווי נציג חברת בדק ו/או כל בעל מקצוע מוסמך אשר יבדוק את הדירה והאבזור בה ביסודיות ויציין בפרטיכל את הליקויים ו/או אי ההתאמות שימצא.

ככל שהדירה תימסר לידי הרוכש, ולאחר מכן יתגלו בדירה ליקויים, כי אז תעמוד לחברה הטענה כי הדירה נמסרה לרוכש תקינה (ולראיה הרוכש חתם על פרטיכל סופי לפיו אין ליקויים בדירה)  וכי הליקויים נגרמו כתוצאה מרשלנות מצד הרוכש ומשכך אין באחריות החברה לתקן את הליקויים כאמור.

תנאים למסירת הדירה

לפני מועד מסירת הדירה לידי החברה, תוציא החברה לרוכש מכתב בו תציין מה הם התנאים למסירת הדירה לידיו, בין היתר תדרוש החברה מ-הרוכש להשלים את מלוא התמורה בגין הדירה, וכן להשיב לחברה את ערבויות המכר שנמסרו לו.

מכוון שהחברה טרם רשמה את הזכויות בדירה על-שם הרוכש, אין להשיב לחברה את ערבויות המכר מבלי שהחברה תמציא לרוכש בטוחה חלופית אחרת (כגון – רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על המקרקעין) או לחילופין הערבויות ימסרו לעו"ד נאמן אשר יחזיק בערבויות עד לרישום הזכויות בדירה על-שם הרוכש.

מכתב החרגה מוחלט

לצורך מימון פרויקטים, קבלנים מתקשרים עם בנק מוכר בהסכם ליווי לפרויקט, במסגרתו נרשם לטובת הבנק שיעבוד על כל הזכויות במקרקעין שעליהם עתיד להיבנות הפרויקט.

בטרם חתימת הסכם המכר, עורך הדין מטעם הרוכש יבקש לקבל מהבנק המלווה, מכתב החרגה מותנה, שם יצוין על-ידי הבנק כי עם תשלום מלוא התמורה על-ידי הרוכש בגין הדירה, מתחייב הבנק להמציא לרוכש מכתב החרגה סופי לפיו השעבוד הרשום לטובת הבנק על המקרקעין אינו חל על זכויות הרוכש בדירה.

רכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה

מהי רכישת דירה מקבלן ללא היתר בניה או כפי שרבים מכנים "קניית דירה מקבלן על הנייר" ?

מדובר במצב בו הקבלן מתקשר עם רוכש בהסכם למכירת דירה אשר טרם אושרה לבנייה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. משמעות הדבר כי בעת ההתקשרות הקבלן מוכר לרוכש דבר שאינו קיים  / טרם אושר ולכן עסקאות מסוג זה צריכות להתבצע במסגרת הסכם הכולל תנאים מתלים, המגדירים בצורה ברורה ומפורשת באילו תנאים ההסכם יכנס לתוקף.

לדוגמה – "הוראות הסכם זה תקבלנה תוקף בכפוף לכך שהקבלן ימציא תוך 12 חודשים ממועד חתימת הצדדים על הסכם זה היתר בניה הכולל את הדירה הנמכרת בסטיות המותרות בהתאם להוראות החוק".

כמו כן, מכוון שרכישת דירה מקבלן ללא היתר בנייה, מתבצעת בשלבים מוקדמים מאוד של הפרויקט, אז לרוב אין לפרויקט ליווי פיננסי של תאגיד בנקאי מוכר, והקבלן אינו ממציא לרוכש "בטוחה" בגין המקדמה ששילם הרוכש עבור הדירה, ומשכך על הקונה לשלם עד – 7% ממחיר הדירה, לחשבון נאמנות שהנאמנים בו יהיו משרד עוה"ד של הקבלן.

חשוב לזכור כי קיים סיכוי שרוכש התקשר עם קבלן, שילם תמורה בגין הדירה, המתין מספר חודשים לקבלת היתר, ובסופו של דבר הוועדה המקומית לתכנון ובניה החליטה שלא לאשר את תכניות קבלן אלא לבצע בהם שינויים, ולשנות את נתוני הדירה הנרכשת (גודל הדירה, הצמדות ו-כד'), ואז על הרוכש להחליט אם ברצונו לרכוש את הדירה המאושרת בהתאם להיתר הבניה,  אשר שונה מהדירה שחשב שרכש.